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关于对《莆田市人民政府关于加快化解商业办公房地产库存的通知》的解读

2018-04-04      字号:     阅读:{{pvCount}}

据调查,截止2017年1月末,我市已批准预售许可尚未销售商品房库存面积428.24万,去化周期17个月,其中住宅259.33万,去化周期12个月;商业117.02万,去化周期51个月;办公51.88万,去化周期30个月,商业办公库存面积均超过合理库存区间。为加快化解我市商业办公用房库存,根据《福建省人民政府办公厅关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(闽政办〔2016〕108 号)等相关文件精神,并参照其他城市经验做法,结合我市实际,市政府研究出台了《莆田市人民政府关于加快化解商业办公房地产库存的通知》(以下简称《通知》)。

    《通知》共分支持项目转型、促进销售利用、严格用地供应、加强市场监测、防控市场风险、落实主体责任六部分内容。具体解读如下:

    第一条“支持项目转型”,适用于未开发建设商业办公项目,分别对适用范围、组织机构、申请程序、土地出让金核定四个内容做了明确规定。

    适用范围:2015年12月31日前在市本级辖域内通过招拍挂取得国有土地使用权、尚未开发建设(含部分未开发建设但可单独下达规划条件并经公示无异议)的商业办公房地产项目,且项目所在区域非住宅商品房(即商业办公用房)现实库存去化周期超过36个月的,可由建设单位申请用地规划整体或部分转型。土地出让条件(合同)设定为自持或不可分割的、未缴清土地出让金的、土地用途为酒店的、合同约定改变用途需由政府收回的,以及依法认定为闲置土地的除外。

  组织机构:《通知》规定建立莆田市商业办公用地性质调整联席会议制度和联席办公室,负责商业办公项目用地性质调整的申请受理、组织审核、跟踪进展、牵头协调等相关工作。同时明确联席会议各成员单位的具体职责,便于企业申办项目转型时清楚各部门需审核内容要件。

  申请程序:由项目建设单位向属地区政府(管委会)提出书面申请,属地区政府(管委会)审议后报市政府,市政府收件后转联席办公室。联席办公室召集成员单位对申报材料进行审核认定。准入认定通过后,市规划部门按新用途拟定规划条件,并函告市国土部门。市国土部门就新的规划条件核定补缴土地出让金、拟定土地出让调整方案并上报市政府办公会议审议。市政府办公会议审议通过后,由规划部门按程序完成地块控规调整报批,各部门根据市政府意见和各自职责依程序重新开展完成各项报批手续。  

  土地出让金核定:经批准转型的商业办公和商住房地产项目,要重新核定土地出让金。按照《国有建设用地使用权出让评估技术规范(试行)》规定实行双评估,以市国土局委托评估的日期为评估基准日,评估出新用途土地使用权价格和旧用途土地使用权价格,并按下列要求进行结算,即:对评估出的新用途土地价格采取与该区域最近一年相同土地级别、相同规划土地用途公开出让的最高楼面地价进行对比,取其高的价格;对评估出的旧用途土地价格采取与其原成交价进行对比,取其低的价格,以二者的差价拟定应补交的土地价款。具体操作流程国土部门已在《通知》中予以细化规定。

  第二条“促进销售利用”,适用于已建或在建销售困难的商业办公项目,分别对购买、租赁商业办公用房和提升商业办公用房利用价值出台相应优惠政策。

   其中鼓励购买、租赁方面的政策有:对购买一手商业办公商品房,各县区(管委会)可按所缴契税的地方所得部分给予奖励;对专业化房屋租赁企业一次性购买库存商业办公商品房5000平方米以上进行出租的,5年内房屋出租收入所缴纳各种税金的县区所得财力,按一定比例给予返还奖励;旧城改造、库区移民等征迁项目通过货币化安置购买商业办公用房,对购买商业办公用房的补偿标准由各县区(管委会)制定;鼓励房地产开发企业转变经营模式,采取售租并举的营销方式,探索开发适合年轻人需求的长租公寓等新产品,委托专业的代理经租机构经租房屋;鼓励房地产开发企业自持物业,鼓励引进专业物业机构运营已建成的商业办公用房。

   提升利用价值方面的政策有:,在不改变规划条件下,鼓励企业根据市场需要重新申请报批规划方案,调整项目业态;涉及项目改建的,按有关规定依法减免相关规定费用;库存商业办公用房在保证工程质量和消防安全的前提下,可分割或合并进行销售;各县区(管委会)可根据公共配套需求,通过回购、土地置换等形式,将闲置商业办公用房或项目在报规划用途功能调整后用于医疗、养老、教育和社区服务等进行有效利用;各县区(管委会)对集中式大卖场经营模式、商务楼宇经济总部等,在企业登记、证照审批、运营方式、信贷税收等方面,按照一企一策、一楼一策提供便利服务和优惠政策;发展建筑、金融、电商等特色专业总部,对进驻特色专业总部的企业,各县区(管委会)在租金方面予以一定比例的补贴。

  第三条“严格用地供应”,《通知》要求商业办公库存去化期限超过24个月的县区(管委会),应明显减少商业办公用地供应规模;超过36个月的,应暂停出让商业办公用地。防止以各类综合体名义,继续出让商业办公用地。

  第四条“加强市场监测”,要求住建主管部门加强对在建在售商业办公房地产项目交易跟踪监测,提高市场分析的实效性和精准性,实时掌握市场交易及库存动态;同时对房地产开发企业明确自持、出租等不予销售的商业办公用房面积以及配套可售车库(位)面积不计入库存统计范围。

  第五条“防控市场风险”,《通知》要求各县区(管委会)梳理排查商业办公房地产风险项目清单,密切跟踪项目建设和销售情况,采取针对性措施,防止出现“烂尾”项目。要规范房地产开发企业和中介机构行为,建立房地产开发企业和房地产中介机构信用档案。

  第六条“落实主体责任”,《通知》明确各县区(管委会)为履行化解房地产库存、稳定房地产市场的主体责任。同时房地产去库存相关部门要做好政策宣传、解读,指导督促县区(管委会)贯彻落实好我市化解房地产库存的部署要求和系列政策。

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