最近，楼市调控新政频频出台。从 “营业税征收2改5”，到 “国四条”，再到 “拿地首付不低于50%”，住建部、国土资源部、财政部等多个部委紧锣密鼓地出台了若干房地产调控政策。
“温和调控，有保有压”，是多数接受笔者采访的业内人士对此轮调控政策的共同感受。多位业内人士表示，从此轮调控政策来看，目的是很明确的，主要是为了抑制投机性需求，抑制房价过快上涨，但除了 “压”以外，政策实际上也有 “保”，比如鼓励普通商品房的自住需求和改善型需求。
另有业内人士认为，此轮出台的调控政策，从预计效果上看恐怕难以 “勒”住房价这匹正在狂奔的 “野马”，不过，未来从中央到地方可能还会出台一系列政策，政策出台密集期或许已经拉开了帷幕。
焦点一：购房者
上调1%契税，
每套房多付数千元购房成本
据悉，08年出台的“莆十六条”个人住房交易税收优惠政策已于12月31日到期，自2010年1月1日起停止执行，并实施国务院宏观调控的购房税收调控政策。
解读1： 购房上调1%契税
政策：个人购买90-144平方米普通住房以及非首次购买90平方米以下普通住房，以1.5%征收契税；个人首次购买90平方米以下普通住房的，征收1%契税。其中首次购房证明由莆田市房地产交易登记中心出具。
分析：虽然契税只是上调了1%，却带有很浓的政策从紧味道。
据悉，目前莆田二手房的交易均价每平方米在4000元至5000元左右，上调契税后，意味着购买一套90平方米的普通住宅，至少要多交4000元至5000元的税费。而如果购买大户型，缴纳的契税则要更多。
解读2：营业税征收时限2年延长至5年
政策：对外销售购买不足5年的非普通住房，将全额征收营业税；对外销售购买超过5年（含5年）的非普通住房或不足5年的普通住房，将按销售收入减去购房原价后的差额征收营业税；购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售，免征营业税。
分析：对于中低价二手房，特别是90平方米以下二手房，是按差额征收营业税，税费增加不会很多，这对市场的影响将远远小于之前业内所猜测的全额征收。不过，对于非普通住宅来说，征收力度则相当大，尤其是改变前后，3—5年非普通住宅多支出成本最多。举例来说，一套成交总价100万，当初购买时80万的普通住宅，新政实施后营业税将增加11000元，如果是同样价格的一套非普通住宅，新政实施后营业税增加的额度将达到44000元。
焦点二：房企
打击囤地中小房企生存更难
政策：2009年12月17日，财政部、国土部等五部委出台 《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。
12月23日，国土资源部通报了9个省18宗房地产开发土地闲置情况，督促各地方政府及国土资源部门进一步落实闲置土地处置有关政策。
分析：该项政策被认为是今年土地市场调控的发端。业内人士指出，目前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并无统一规定，出让土地会分别签订合同，约定首付比例和分期缴纳时间，首付比例有的城市会高一些，也有的城市低一些，大部分在20%至30%之间，远低于此次五部委通知的规定。
对于拿地的新规定，同时抑制开发商拿地时的疯狂竞价，从土地成本方面进行限制，同时限制开发商囤地，以期缓解目前高地价带来的高房价。而此政策对于不同的开发商在不同的城市肯定会有不同的效果，主要看各地的执行情况。
有业内人士认为，这一举措对开发商是有一定影响，但是对消费市场影响不大。此举提高了首付门槛，对于有融资实力的上市公司或是资金实力雄厚的品牌房企来说，这不会是大问题，但是对于中小房企，很有可能会是致命的，可以预见的是，2010年房地产市场肯定还会出现新一轮洗牌。
在2009年12月17日中央政府开始对土地进行调控之后，23日国土部曝光18宗闲置土地及其开发商，对开发商无疑也有着不小的警示作用。
焦点三：政策方向
“国四条”发出遏制高房价信号
政策：2009年12月14日，国务院常务会议从增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设等四个方面提出了一系列举措，被称为 “国四条”。其中包括：一要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管，继续整顿房地产市场秩序，加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
分析：“‘国四条’明确表示要遏制高房价，这实际上是一个信号，表明了国家对于控制房价过快增长的决心”，业内人士陈先生认为， “国四条”对于未来市场的影响主要体现在政府的宏观调控给市场的发展指明了方向，不过，在国家配套措施未出台之前，购房者应意识到新政策对短期市场所起的作用还不是很大。
房价高涨的重要原因是市场需求远远高于市场供给，供给矛盾突出，而 “国四条”中提出增加普通商品住房的有效供给，继续大规模推进保障性安居工程建设，实际上是为了化解供需之间的矛盾，促进房地产市场健康发展。（子睿）
